Airbnb หักค่าธรรมเนียม host เท่าไหร่ คุ้มไหมก่อนตั้งราคา

มีเจ้าของที่พักทักมาถามเราบ่อยว่า ลงห้องบน Airbnb แล้วโดนหักเท่าไหร่กันแน่ บางคนเห็นเลขในแอปแล้วงงว่าทำไมยอดที่ได้รับจริงไม่ตรงกับราคาที่ตั้งไว้ พอลองกดดูในหน้ารายได้ก็ยิ่งงงเข้าไปอีก เพราะมันมีค่าธรรมเนียมซ่อนอยู่หลายชั้นที่ระบบไม่ได้บอกตรงๆ ตั้งแต่หน้าแรก

เราดูแลที่พักจริงอยู่ 6 แห่ง ปล่อยผ่าน Airbnb มาตั้งแต่ปี 2023 และทำยอดรวมทะลุ 9 ล้านบาท คำถามที่เจอเกือบทุกสัปดาห์คือ ค่าธรรมเนียม Airbnb ที่ host ต้องจ่ายมันแพงไหม แล้วจ่ายไปคุ้มกับสิ่งที่ได้กลับมาหรือเปล่า บทความนี้เราจะแจกแจงให้ครบทุกบาท พร้อมมุมที่สำคัญกว่าตัวเลขค่าคอม คือทำยังไงให้ลิสติ้งติดอันดับจนคนเห็นและจองจริง

ค่าธรรมเนียม Airbnb ที่ host จ่ายจริง มีกี่แบบ

Airbnb มีโครงสร้างค่าธรรมเนียมสองแบบให้ host เลือก แต่หลายคนไม่เคยรู้ว่าตัวเองอยู่แบบไหน แบบแรกเรียกว่าค่าธรรมเนียมแบบแบ่งจ่าย หรือ split-fee ซึ่งเป็นค่าเริ่มต้นของ host ส่วนใหญ่ในไทย แบบนี้ host จะถูกหักประมาณ 3% ของยอดจองแต่ละครั้ง ส่วนแขกจะถูกบวกค่าบริการเพิ่มอีกชั้นหนึ่งตอนชำระเงิน

แบบที่สองเรียกว่าค่าธรรมเนียมแบบ host รับทั้งหมด หรือ host-only fee ซึ่ง host จะถูกหักรวดเดียวราว 14-16% แต่แขกไม่ต้องจ่ายค่าบริการเพิ่ม ทำให้ราคาที่แขกเห็นเท่ากับราคาที่เราตั้งพอดี แบบนี้พบมากในที่พักประเภทโรงแรมหรือคนที่ใช้ระบบเชื่อมต่อหลายแพลตฟอร์ม ตามข้อมูลจาก Airbnb host แต่ละรายอาจเห็นโครงสร้างค่าธรรมเนียมต่างกันตามประเภทที่พักและการตั้งค่าบัญชี

จุดที่เจ้าของที่พักมักเข้าใจผิดคือคิดว่าค่าธรรมเนียมเท่ากันทุกคน แต่จริงๆ มันขึ้นกับว่าบัญชีเราถูกตั้งค่าแบบไหน และที่พักเราจัดเป็นประเภทอะไร ก่อนจะบ่นว่าโดนหักเยอะ เราแนะนำให้เข้าไปดูในหน้ารายได้ของตัวเองก่อนว่าระบบหักเราในอัตราไหนจริงๆ

เทียบค่าธรรมเนียม Airbnb สองแบบ ห้องราคาเท่ากันได้เงินไม่เท่ากัน

เพื่อให้เห็นภาพชัด เราลองเอาห้องราคา 1,500 บาทต่อคืนมาแจกแจงดูว่าทั้งสองแบบ host ได้รับเงินจริงต่างกันแค่ไหน และแขกต้องจ่ายต่างกันยังไง ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการเพื่อให้เห็นกลไก อัตราจริงของแต่ละบัญชีอาจขยับได้เล็กน้อย

จากตารางจะเห็นว่าแบบแบ่งจ่าย host ได้เงินเข้ากระเป๋ามากกว่า แต่แลกกับราคาที่แขกเห็นสูงขึ้น ซึ่งอาจทำให้ห้องดูแพงกว่าคู่แข่งที่ใช้คนละระบบ ส่วนแบบ host รับทั้งหมด ราคาที่แขกเห็นจะสวยกว่าและดึงดูดกว่าในหน้าค้นหา แต่ host ต้องยอมรับว่าโดนหักหนักขึ้น คำถามคือเราอยากให้ราคาดูถูกในสายตาแขกเพื่อแข่งอันดับ หรืออยากเก็บเงินเข้ากระเป๋าให้มากที่สุด นี่คือการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่เจ้าของที่พักควรคิดให้ชัดตั้งแต่แรก

ค่าธรรมเนียม Airbnb คุ้มไหม วัดจากอะไร

คำถามว่าค่าธรรมเนียมคุ้มหรือไม่ ตอบไม่ได้ด้วยตัวเลขเปอร์เซ็นต์อย่างเดียว เพราะมันต้องเทียบกับสิ่งที่ได้กลับมา สิ่งที่ Airbnb ให้เราคือการเข้าถึงนักท่องเที่ยวหลักล้านคนทั่วโลกที่เข้ามาค้นหาที่พักทุกวัน ระบบชำระเงินที่ปลอดภัย การประกันความเสียหาย และที่สำคัญที่สุดคือเครื่องมือที่ทำให้ลิสติ้งของเราถูกค้นเจอ ถ้าเราใช้สิ่งเหล่านี้เป็น ค่าคอม 14-16% ก็ถือว่าคุ้มมาก

แต่ปัญหาคือเจ้าของที่พักจำนวนมากจ่ายค่าธรรมเนียมแล้วแต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จากระบบเต็มที่ ลงห้องเสร็จก็ปล่อยทิ้งไว้ ไม่ปรับปรุงลิสติ้ง ไม่ดูอันดับ พอไม่มีคนจองก็โทษว่าค่าคอมแพง ทั้งที่จริงๆ ปัญหาอยู่ที่ห้องไม่ถูกค้นเจอ ลองคิดง่ายๆ ว่าถ้าจ่ายค่าคอมเท่าเดิมแต่ยอดจองเพิ่มเป็นสองเท่า ค่าคอมต่อบาทที่ได้กลับมามันถูกลงทันที

เราเคยดูแลห้องหลังหนึ่งที่เจ้าของเดิมบ่นว่า Airbnb หักเยอะจนไม่เหลือกำไร พอเข้าไปดูจริงพบว่าห้องนั้นอยู่หน้าที่แปดของผลการค้นหา แทบไม่มีคนเห็น หลังจากปรับข้อมูลลิสติ้งให้ครบ เพิ่มรูปคุณภาพดี และจัดการรีวิวให้ดีขึ้น ยอดการมองเห็นขยับขึ้นภายในไม่กี่สัปดาห์ พอมีคนจองมากขึ้น เรื่องค่าคอมก็ไม่ใช่ปัญหาอีกต่อไป เพราะกำไรรวมเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าคอมที่จ่ายไป

กลไกอันดับ Airbnb และ Superhost ที่ส่งผลต่อความคุ้ม

หลายคนไม่รู้ว่าอันดับของลิสติ้งในหน้าค้นหา Airbnb ไม่ได้สุ่มขึ้นมา แต่มีปัจจัยชัดเจนที่ระบบใช้จัดอันดับ ตามแนวทางของ Airbnb สิ่งที่ส่งผลต่อการมองเห็นมีหลายอย่างประกอบกัน ทั้งความเร็วในการตอบแขก อัตราการตอบรับการจอง คะแนนรีวิว ความครบถ้วนของข้อมูลห้อง คุณภาพรูป และอัตราการยกเลิกการจองโดย host เอง

สถานะ Superhost คือตัวเร่งสำคัญที่ทำให้ค่าธรรมเนียมที่จ่ายคุ้มขึ้นมาก Superhost คือ host ที่รักษาคะแนนรีวิวเฉลี่ย 4.8 ขึ้นไป ตอบแขกเกิน 90% ยกเลิกการจองน้อยมาก และต้อนรับแขกครบตามเกณฑ์ในรอบประเมินแต่ละไตรมาส ห้องที่ได้ Superhost จะมีป้ายแสดงในหน้าค้นหา ซึ่งช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือและอัตราการจองได้ชัดเจน เท่ากับว่าค่าคอมเท่าเดิมแต่ได้ยอดจองมากขึ้น

รีวิวคือหัวใจของทั้งหมดนี้ ที่พักที่มีรีวิวสี่ดาวครึ่งขึ้นไปจำนวนมาก จะถูกระบบดันขึ้นและถูกแขกเลือกง่ายกว่า เราจึงให้ความสำคัญกับการเก็บรีวิวดีๆ ตั้งแต่แขกกลุ่มแรก เพราะมันคือต้นทุนที่ทำงานให้เราในระยะยาว เรื่องการปรับลิสติ้งให้ติดอันดับนี้ เราลงรายละเอียดไว้ในเพลย์บุ๊คดันอันดับที่พัก ที่รวมวิธีทำให้ห้องถูกค้นเจอมากขึ้นโดยไม่ต้องลดราคาแข่ง

ตั้งราคาบน Airbnb ยังไงให้เหลือกำไรหลังหักค่าธรรมเนียม

เมื่อเข้าใจค่าธรรมเนียมแล้ว เรื่องต่อไปที่สำคัญไม่แพ้กันคือการตั้งราคา เพราะตั้งราคาผิดต่อให้ค่าคอมถูกก็ขาดทุนได้ จุดที่เจ้าของที่พักลืมบ่อยที่สุดคือลืมบวกค่าธรรมเนียมเข้าไปในต้นทุนตั้งแต่แรก ตั้งราคาตามใจแล้วค่อยมาตกใจทีหลังว่าหักแล้วไม่เหลืออะไร เราแนะนำให้คำนวณต้นทุนต่อคืนให้ครบทุกบาทก่อน แล้วบวกค่าคอมและกำไรที่อยากได้เข้าไป จึงจะได้ราคาตั้งที่ถูกต้อง

Airbnb มีเครื่องมือ Smart Pricing ที่ช่วยปรับราคาอัตโนมัติตามความต้องการในแต่ละช่วง ซึ่งช่วยประหยัดเวลาได้มาก แต่เราไม่แนะนำให้เปิดแล้วปล่อยทิ้งโดยไม่กำกับ เพราะระบบบางทีลดราคาลงลึกเกินจำเป็นในช่วงที่ยังพอขายราคาปกติได้ ทางที่ดีคือใช้มันเป็นผู้ช่วย แล้วเราตั้งราคาขั้นต่ำเอาไว้ ไม่ให้หลุดต่ำกว่าพื้นต้นทุนที่รวมค่าคอมแล้ว

การปรับราคาตามฤดูและวันในสัปดาห์คือจุดที่กำไรซ่อนอยู่ วันศุกร์เสาร์และช่วงไฮซีซันคนแย่งกันจอง เป็นจังหวะที่ขยับราคาขึ้นได้ ส่วนวันธรรมดาโลว์ซีซันที่ห้องเสี่ยงว่าง การลดราคาลงมาเติมห้องว่างยังดีกว่าปล่อยห้องว่างได้ศูนย์บาท ตามข้อมูลจากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย นักท่องเที่ยวในประเทศกระจุกตัวหนาแน่นช่วงปลายปีถึงต้นปี ซึ่งเป็นจังหวะที่เจ้าของที่พักขยับราคาขึ้นได้มากที่สุด

จองตรงลดค่าธรรมเนียม Airbnb ได้จริงไหม

เจ้าของที่พักหลายคนพอเห็นค่าคอมแล้วก็คิดถึงการดึงแขกมาจองตรง เพื่อตัดค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์มออกไป แนวคิดนี้ไม่ผิด แต่ต้องเข้าใจว่าจองตรงเหมาะกับแขกที่เคยพักแล้วประทับใจและกลับมาซ้ำ มากกว่าแขกหน้าใหม่ที่ยังไม่รู้จักเรา เพราะแขกหน้าใหม่ส่วนใหญ่ค้นหาผ่าน Airbnb อยู่แล้ว และเชื่อใจระบบชำระเงินกับการรับประกันของแพลตฟอร์มมากกว่าโอนตรงให้คนแปลกหน้า

วิธีที่เราใช้คือใช้ Airbnb เป็นช่องทางหาแขกใหม่ ยอมจ่ายค่าคอมในรอบแรกเพื่อแลกกับการเข้าถึงนักท่องเที่ยวจำนวนมาก พอแขกพักแล้วประทับใจ ค่อยเสนอช่องทางติดต่อตรงสำหรับการกลับมาครั้งหน้าอย่างเป็นธรรมชาติ ไม่ใช่พยายามดึงออกจากแพลตฟอร์มตั้งแต่ครั้งแรก ซึ่งผิดกฎและเสี่ยงโดนระงับบัญชี

ลองดูภาพรวมว่าแต่ละช่องทางเหมาะกับแขกกลุ่มไหน และมีข้อดีข้อเสียอย่างไร เพื่อวางแผนสัดส่วนให้สมดุล

สรุปคือจองตรงเป็นส่วนเสริมที่ดีสำหรับแขกประจำ แต่ไม่ควรใช้แทน Airbnb ทั้งหมด เพราะกำลังหลักในการหาแขกใหม่ยังอยู่ที่การทำให้ลิสติ้งติดอันดับบนแพลตฟอร์ม ถ้าห้องเราไม่ถูกค้นเจอ ก็ไม่มีแขกกลุ่มแรกให้ดึงมาจองตรงตั้งแต่ต้น เรื่องการวางตำแหน่งลิสติ้งให้ดูพรีเมียมและถูกเลือก เราลงรายละเอียดไว้ในโมดูลวางตำแหน่งลิสติ้ง ถ้าดูแล้วยังไม่แน่ใจว่าควรเริ่มตรงไหน ทักไลน์มาเล่าให้เราฟังได้ เดี๋ยวเราช่วยดูให้

หมายเหตุ ตัวเลขค่าธรรมเนียมและตัวอย่างในบทความนี้เป็นการประมาณการเพื่อให้เห็นกลไก รวบรวมจากประสบการณ์ดูแลที่พักหลายแห่ง ไม่ได้อ้างอิงที่พักใดที่พักหนึ่งเป็นการเฉพาะ อัตราค่าธรรมเนียมจริงอาจต่างกันตามประเภทที่พัก การตั้งค่าบัญชี และนโยบายของแพลตฟอร์มที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบอัตราค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขล่าสุดในบัญชี Airbnb ของคุณก่อนตัดสินใจ อัปเดตล่าสุดมิถุนายน 2026