ภาษีค่าเช่าบ้าน คิดยังไงให้ประหยัด คู่มือเจ้าของที่พัก

เงินค่าเช่าที่รับมาทั้งก้อนตลอดปี สรรพากรอยากได้ส่วนแบ่งไปเท่าไหร่กันแน่? คำถามนี้คือสิ่งแรกที่ผู้ปล่อยเช่าที่พักหน้าใหม่ถามเราเสมอ พอเก็บค่าเช่าเข้ามาเรื่อยๆ หลายปีโดยไม่เคยยื่นแบบ พอจะเริ่มทำให้ถูกต้องก็ตกใจว่าเงินก้อนนี้ถูกนับเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก แล้วไม่รู้จะเริ่มนับจากตรงไหน

เราดูแลห้องเช่าจริงอยู่ 6 แห่ง และผ่านฤดูยื่นแบบภาษีมาหลายรอบ บทความนี้เลยขอเล่าแบบคนทำห้องพักด้วยกัน ว่าเงินได้ค่าเช่าถูกคำนวณภาษีอย่างไร หักค่าใช้จ่ายแบบไหนคุ้มกว่า ใบหัก ณ ที่จ่ายสำคัญยังไง และกับดักทางบัญชีที่ผู้ปล่อยเช่ามือใหม่ตกซ้ำๆ

ภาษีค่าเช่าบ้านคืออะไร และทำไมคนปล่อยเช่าต้องสนใจ

ภาษีค่าเช่าบ้านคือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกิดจากการมีรายได้ค่าเช่าทรัพย์สิน ตามประมวลรัษฎากรจัดเงินค่าเช่าให้เป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ซึ่งครอบคลุมทั้งบ้านเช่า ห้องเช่า ที่ดิน รวมถึงอาคารพาณิชย์ พูดง่ายๆ คือเมื่อใดที่เรามีรายได้จากการให้คนอื่นใช้พื้นที่ของเราโดยจ่ายเงินตอบแทน รายได้ก้อนนั้นเข้าข่ายต้องเสียภาษีทั้งหมด

คำถามที่เจอบ่อยที่สุดคือ ถ้าทำที่พักระยะสั้นแบบรายคืนล่ะ ต้องเสียภาษีแบบเดียวกันไหม คำตอบคือใช่ ไม่ว่าจะปล่อยเช่ารายเดือน รายปี หรือเปิดห้องเช่าให้นักท่องเที่ยวเข้าพักรายคืนผ่านช่องทางขายต่างๆ เงินที่ได้ก็ถือเป็นรายได้ที่ต้องนำมายื่นเหมือนกัน ต่างกันแค่รายละเอียดบางจุด เช่น ถ้ามีบริการเสริมอย่างทำความสะอาดรายวันหรืออาหารเช้า บางส่วนอาจถูกมองเป็นเงินได้ประเภทอื่นที่หักค่าใช้จ่ายต่างกัน จุดนี้ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีเพื่อความชัดเจน

เหตุผลที่ผู้ปล่อยเช่าห้องพักควรใส่ใจประเด็นนี้ตั้งแต่วันแรก ไม่ใช่แค่เพราะกลัวโดนตรวจ แต่เพราะภาษีคือต้นทุนแฝงก้อนใหญ่ที่ต้องเอามาคิดตอนตั้งราคาห้อง ถ้าเราตั้งราคาโดยลืมเผื่อภาษีไว้ กำไรที่คิดว่าได้อาจหายไปเกือบครึ่งตอนสิ้นปี และเมื่อจะขยายเป็นธุรกิจจริงจัง การมีเอกสารรายได้ที่ยื่นภาษีถูกต้องยังส่งผลให้ขอสินเชื่อซื้อที่พักหลังต่อไปได้ง่ายขึ้นมาก

วิธีคิดภาษีค่าเช่าบ้าน หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา หรือหักตามจริง

หัวใจของการคิดภาษีค่าเช่าอยู่ที่การหักค่าใช้จ่ายก่อนนำไปคิดภาษี ตามประมวลรัษฎากร เงินได้ค่าเช่าบ้านหรืออาคารหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% โดยไม่ต้องมีเอกสารพิสูจน์ เหมาะกับโฮสต์ที่ไม่อยากเก็บใบเสร็จยุ่งยาก ส่วนใครที่มีค่าใช้จ่ายในการดูแลห้องสูงกว่านั้น เช่น ค่าซ่อมแซมใหญ่ ค่าตกแต่งใหม่ หรือดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านที่นำมาปล่อยเช่า ก็เลือกหักตามจริงได้ แต่ต้องเก็บหลักฐานให้ครบทุกใบ

ลองดูกรณีศึกษาให้เห็นภาพ สมมติปล่อยเช่าได้ค่าเช่าปีละ 300,000 บาท ถ้าเลือกหักเหมา 30% เท่ากับหักได้ 90,000 บาท เหลือเงินได้ 210,000 บาท จากนั้นยังหักค่าลดหย่อนส่วนตัวอีก 60,000 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 150,000 บาท ซึ่งพอดีกับช่วงที่ได้รับยกเว้นภาษี เท่ากับปีนั้นแทบไม่ต้องเสียภาษีเลย นี่คือเหตุผลที่การคำนวณให้เป็นช่วยประหยัดเงินได้จริง

เมื่อได้เงินได้สุทธิแล้ว นำไปคิดตามอัตราภาษีก้าวหน้า เงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรกได้รับยกเว้น ส่วนที่เกินขึ้นไปเริ่มเสีย 5% และไต่ระดับขึ้นไปจนถึง 35% สำหรับคนที่มีรายได้สูงมาก ดังตารางอัตราภาษีด้านล่าง ผู้ปล่อยเช่าห้องเช่าส่วนใหญ่ที่มีห้องเช่าไม่กี่หลังมักอยู่ในช่วง 5-15% ซึ่งยังพอบริหารจัดการได้

เคสคำนวณจริง เทียบหักเหมากับหักตามจริงปีเดียวกัน

ตัวเลขในตารางด้านบนยังเป็นภาพกว้าง ลองลงลึกอีกหนึ่งกรณีให้เห็นว่าสองวิธีต่างกันแค่ไหนในปีเดียวกัน สมมติทั้งปีมีรายรับจากการให้เช่ารวม 600,000 บาท ทางเลือกแรกหักเหมา 30% ได้ 180,000 บาท เหลือฐาน 420,000 บาท ทางเลือกที่สองเก็บบิลค่าซ่อมหลังคา 80,000 บาท ดอกเบี้ยกู้ 85,000 บาท ค่าเสื่อมเฟอร์นิเจอร์ 30,000 บาท ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย 12,000 บาท รวมรายจ่ายจริง 207,000 บาท เหลือฐาน 393,000 บาท

เห็นชัดว่าปีที่ลงทุนซ่อมใหญ่ การเก็บบิลหักตามจริงประหยัดกว่าเหมาอยู่หลายหมื่น แต่ปีถัดมาที่แทบไม่มีรายจ่ายก้อนโต การหักเหมากลับสบายมือและคุ้มกว่า บทเรียนคือไม่มีสูตรตายตัว ควรคีย์ตัวเลขทั้งสองทางทุกปีก่อนกดยื่น ระบบคำนวณออนไลน์ของกรมสรรพากรช่วยสลับวิธีให้เห็นผลต่างได้ในไม่กี่นาที แนะนำให้เก็บสำเนาผลลัพธ์ทั้งสองแบบไว้เป็นหลักฐานประกอบการตัดสินใจด้วย

ค่าเช่าหัก ณ ที่จ่าย 5% ประเด็นที่ผู้ปล่อยเช่าห้องมักงง

มีอีกตำแหน่งที่ทำให้ผู้ปล่อยเช่าห้องพักหลายคนสับสน นั่นคือประเด็นค่าเช่าหัก ณ ที่จ่าย ถ้าผู้เช่าห้องหรือบ้านของเราเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทเช่าไว้เป็นที่พักพนักงาน หรือเช่าทำออฟฟิศ ผู้เช่ามีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 5% ของค่าเช่าทุกครั้งที่จ่ายเงิน แล้วนำส่งสรรพากรแทนเรา พร้อมออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้เราเก็บไว้

เงิน 5% ที่ถูกหักไปนี้ไม่ได้หายไปไหน เป็นเหมือนการจ่ายภาษีล่วงหน้า ตอนยื่นแบบปลายปีเรานำใบหัก ณ ที่จ่ายมารวมเครดิตคืนได้ ถ้าคิดภาษีจริงทั้งปีออกมาน้อยกว่าที่ถูกหักไป ก็ขอคืนส่วนต่างได้ แต่ถ้าผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดาทั่วไป ไม่ต้องหัก ณ ที่จ่าย ผู้ปล่อยเช่ารับค่าเช่าเต็มจำนวนแล้วไปยื่นเองตอนปลายปี ตำแหน่งที่พลาดบ่อยคือผู้ปล่อยเช่าลืมเก็บใบหัก ณ ที่จ่าย พอถึงเวลายื่นเลยเครดิตคืนไม่ได้ กลายเป็นเสียภาษีซ้ำซ้อนโดยไม่จำเป็น

เงินจากช่องทางจองออนไลน์ ต้องกรอกยอดไหนลงแบบภาษี

คนทำห้องรายคืนที่รับเงินผ่านตัวแทนจองออนไลน์ หรือ OTA (Online Travel Agent) อย่าง Airbnb มีจุดพลาดทางภาษีที่เจอซ้ำ คือยอดที่ต้องกรอกลงแบบยื่นภาษีคือยอดที่แขกจ่ายจริงเต็มก้อน ไม่ใช่ยอดที่เหลือหลังตัวกลางชักส่วนแบ่งไปแล้ว สมมติแขกจ่ายพันบาท ถูกชักไปร้อยห้าสิบ เข้าบัญชีจริงแปดร้อยห้าสิบ แต่ตัวเลขที่กรอกคือพันบาทเต็ม ตามข้อมูลจาก Booking.com ส่วนแบ่งมาตรฐานในไทยวนราว 15% หากใครเดินสายเก็บบิลหักจริง ส่วนแบ่งก้อนนี้ลงเป็นรายจ่ายได้ ส่วนเกสเฮ้าส์ที่พ่วงบริการเสริมแน่นจนเข้าข่ายกิจการโรงแรม รายรับบางส่วนอาจถูกตีเป็นเงินได้จากบริการ ซึ่งใช้เกณฑ์หักคนละชุด

สเต็ปยื่นภาษีค่าเช่าบ้านให้ถูกต้อง ทำตามนี้

เมื่อเข้าใจหลักการแล้ว มาดูสเต็ปจริงที่ผู้ให้เช่าทำตามได้เลย เราสรุปจากที่ทำเองทุกปีให้เป็นลำดับง่ายๆ ดังนี้

หนึ่ง รวบรวมรายได้ค่าเช่าทั้งปีจากทุกช่องทาง ทั้งเงินสด เงินโอน และยอดจากระบบจอง OTA ให้ครบ อย่าตกหล่นช่องทางไหน เพราะสรรพากรตรวจสอบเส้นทางเงินได้ละเอียดขึ้นทุกปี สอง เก็บใบหัก ณ ที่จ่ายจากผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลให้ครบทุกใบ สาม เลือกวิธีหักค่าใช้จ่าย ระหว่างเหมา 30% กับตามจริง โดยลองคำนวณทั้งสองแบบแล้วเลือกที่เสียภาษีน้อยกว่า สี่ ยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป ผ่านเว็บกรมสรรพากรหรือสำนักงานสรรพากรพื้นที่

ผู้ปล่อยเช่าห้องพักที่มีรายได้ค่าเช่ารวมเกินเกณฑ์ที่กำหนด ยังต้องยื่นแบบกลางปี ภ.ง.ด.94 เพิ่มอีกหนึ่งรอบในช่วงครึ่งปีแรกด้วย หลายคนไม่รู้จุดนี้แล้วโดนเบี้ยปรับ ถ้ายังไม่มั่นใจ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชีหรือสำนักงานสรรพากรในพื้นที่ตั้งแต่ปีแรก คุ้มกว่าการแก้ย้อนหลังตอนโดนเรียกตรวจมาก

ค่าลดหย่อนและสิทธิประหยัดภาษีที่คนปล่อยเช่ามักมองข้าม

หลายคนโฟกัสแค่ว่าต้องเสียภาษีเท่าไหร่ จนลืมอีกครึ่งหนึ่งของสมการ นั่นคือสิทธิลดหย่อนที่ช่วยกดยอดภาษีให้ต่ำลงอย่างถูกกฎหมาย นอกจากค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาทที่ทุกคนได้อยู่แล้ว ยังมีอีกหลายช่องที่นำมาใช้ได้ เช่น เบี้ยประกันชีวิต กองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพอย่าง RMF หรือกองทุน SSF เงินสมทบประกันสังคม และดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านหลังที่อยู่อาศัยเอง สิทธิเหล่านี้รวมกันแล้วลดฐานเงินได้สุทธิลงได้หลายหมื่นบาทต่อปี

สำหรับคนที่เลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริง ยังมีรายจ่ายที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าโดยตรงซึ่งนำมาหักได้อีก ไล่ตั้งแต่ดอกเบี้ยเงินกู้ของอสังหาที่ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษา ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยของตัวอาคาร ค่าเสื่อมราคาของสิ่งปลูกสร้างและเฟอร์นิเจอร์ ไปจนถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่จ่ายให้คนกลาง ทุกบาทที่จดและเก็บใบเสร็จไว้ คือเงินที่ช่วยให้ฐานภาษีบางลง การแยกบัญชีให้ชัดตั้งแต่ต้นจึงไม่ใช่งานเอกสารน่าเบื่อ แต่คือเครื่องมือประหยัดเงินตรงๆ ทั้งนี้เพดานและเงื่อนไขของแต่ละสิทธิเปลี่ยนได้ทุกปี ควรเช็กตัวเลขปีล่าสุดกับนักบัญชีก่อนวางแผน

ผิดพลาดประเด็นภาษีค่าเช่าบ้านที่คนปล่อยเช่าเจอบ่อย

จากที่คุยกับผู้ปล่อยเช่าที่พักมาหลายราย เราเห็นความผิดพลาดซ้ำๆ ไม่กี่อย่าง อย่างแรกคือคิดว่ารายได้ไม่ถึงเกณฑ์เลยไม่ต้องยื่น ทั้งที่จริงแม้รายได้น้อยจนคำนวณแล้วไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าถึงเกณฑ์เงินได้ที่กฎหมายกำหนดก็ยังมีหน้าที่ต้องยื่นแบบอยู่ดี การไม่ยื่นเลยมีโทษปรับแยกต่างหากจากตัวภาษี

อย่างที่สองคือไม่แยกบัญชีรายรับรายจ่ายของห้องเช่าออกจากเงินส่วนตัว พอถึงเวลาคิดภาษีเลยปวดหัวว่ายอดไหนเป็นค่าเช่า ยอดไหนเป็นเงินส่วนตัว อย่างที่สามคือเลือกวิธีหักค่าใช้จ่ายผิด บางคนมีค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่า 30% มากแต่ดันเลือกหักเหมา ทำให้เสียภาษีเกินจำเป็น ทั้งสามประเด็นนี้แก้ได้ง่ายมากถ้าวางระบบเก็บเอกสารให้ดีตั้งแต่ต้นปี การจัดการประเด็นพวกนี้ให้เป็นระบบ ส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิที่เราเหลือจริงในมือปลายปี ไม่ต่างจากการดันยอดจองให้ห้องพักเลย

บางทีก่อนจะนั่งวางแผนประเด็นเสียภาษีอย่างจริงจัง รายรับยังต้องโตให้นิ่งกว่านี้ก่อน ถ้ายอดจองยังกระท่อนกระแท่น ต้นตอมักอยู่ที่ตำแหน่งในผลค้นหามากกว่าประเด็นตัวเลขบัญชี เราถอดวิธีไต่อันดับเอาไว้ในเพลย์บุ๊คดันอันดับ Booking และแยกเทคนิคทำห้องให้ดูมีระดับไว้ในโมดูลวางตำแหน่งลิสติ้ง ใครอยากให้เราช่วยเรียงว่าควรลุยอะไรก่อนระหว่างราคา บัญชี และอันดับ ทักไลน์มาเล่าให้ฟัง ได้

ยื่นช้าหรือยื่นขาด เบี้ยปรับเงินเพิ่มแรงแค่ไหน

ประเด็นที่ทำให้คนนอนไม่หลับมากกว่าตัวภาษีเอง คือบทลงโทษเมื่อยื่นไม่ทันหรือยื่นไม่ครบ กรณียื่นแบบล่าช้ากว่ากำหนด มีค่าปรับอาญาเริ่มต้นหลักร้อยบาท บวกเงินเพิ่มที่คิดเป็นรายเดือนจากยอดภาษีที่ค้างจ่าย ยิ่งปล่อยนานยอดยิ่งบาน ส่วนกรณีจงใจหลีกเลี่ยงหรือสำแดงรายได้เป็นเท็จ โทษจะหนักขึ้นไปอีกขั้น ทั้งเบี้ยปรับที่อาจสูงถึงหนึ่งถึงสองเท่าของภาษีที่ขาด และความเสี่ยงทางอาญาในกรณีร้ายแรง

ข่าวดีคือทุกวันนี้การยื่นง่ายขึ้นมาก ระบบ e-Filing ของกรมสรรพากรเปิดให้กรอกและจ่ายผ่านออนไลน์ได้ตลอด 24 ชั่วโมง ไม่ต้องเดินทางไปสำนักงาน หากกลัวลืมหรือกรอกพลาด การตั้งเตือนล่วงหน้าก่อนสิ้นเดือนมีนาคม และทยอยจัดเก็บใบหัก ณ ที่จ่ายกับใบเสร็จไว้ในแฟ้มเดียวตั้งแต่ต้นปี จะส่งผลให้ฤดูยื่นภาษีกลายเป็นงานครึ่งชั่วโมง ไม่ใช่ฝันร้ายปลายเดือน วินัยเล็กๆ ตรงนี้ คือสิ่งที่แยกคนทำธุรกิจเช่าแบบมืออาชีพออกจากคนที่ทำแบบจับพลัดจับผลู

อย่าสับสน ภาษีเงินได้ค่าเช่า กับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคนละตัว

ตำแหน่งที่คนปล่อยเช่ามือใหม่งงกันมาก คือคิดว่าภาษีของการมีบ้านปล่อยเช่ามีแค่ตัวเดียว เอาจริงมีอย่างน้อยสองตัวที่ต้องแยกให้ขาด ตัวแรกคือภาษีเงินได้จากค่าเช่าที่เราคุยกันมาทั้งบทความ ซึ่งคิดจากรายรับ ส่วนตัวที่สองคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่คิดจากมูลค่าประเมินของตัวทรัพย์ และจ่ายให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ใช่กรมสรรพากร อัตราของบ้านที่ใช้หาประโยชน์เชิงพาณิชย์อย่างปล่อยเช่า จะต่างจากบ้านที่อยู่อาศัยเองตามกฎหมายฉบับนี้

ของเดิมก่อนปี 2563 เคยมีภาษีโรงเรือนและที่ดินที่เก็บจากค่าเช่าโดยตรง แต่ปัจจุบันถูกยุบรวมเข้าเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนแล้ว การรู้ว่าทรัพย์เช่าของเราเข้าข่ายต้องเสียกี่ตัว และแต่ละตัวจ่ายให้ใคร ส่งผลให้วางแผนกระแสเงินสดได้แม่นกว่า ไม่เจอบิลก้อนโตโผล่มาแบบไม่ทันตั้งตัว รายละเอียดอัตราและการประเมินมูลค่าของแต่ละท้องถิ่นไม่เท่ากัน ควรสอบถามเทศบาลหรือ อบต. ที่ทรัพย์ตั้งอยู่เพื่อความชัวร์

เทียบให้เห็นชัด ปล่อยเช่าบ้านกับเปิดที่พักรายคืน ภาษีต่างกันไหม

คำถามนี้เจอบ่อยจนอยากแยกหัวข้อมาตอบ โดยหลักการภาษีเงินได้เหมือนกัน คือเป็นเงินได้ที่ต้องนำมายื่นรวม แต่รายละเอียดปลีกย่อยต่างกันพอควร ลองดูตารางเทียบให้เห็นภาพ

สิ่งที่อยากฝากไว้คือ ไม่ว่าจะปล่อยเช่ารูปแบบไหน การทำภาษีให้ถูกต้องไม่ได้แพงหรือยุ่งยากอย่างที่กลัว และยังส่งผลให้เราตั้งราคาห้องได้แม่นยำขึ้น เพราะรู้ต้นทุนภาษีจริงที่ต้องเผื่อไว้ โฮสต์ที่จัดการประเด็นนี้เป็นระบบ มักจะมองเห็นกำไรสุทธิชัดกว่า และกล้าลงทุนขยายห้องเช่าหลังต่อไปได้อย่างมั่นใจ

ข้อกำหนดประเด็นอัตราและการหักลดหย่อนที่ยกมา อ้างอิงโครงของประมวลรัษฎากรและแนวปฏิบัติที่กรมสรรพากรเผยแพร่ ส่วนบริบทเชิงธุรกิจท่องเที่ยวและห้องพัก สามารถดูข้อมูลประกอบได้จากหน่วยงานรัฐอย่าง การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย

หมายเหตุ ข้อความทั้งหมดถอดจากประสบการณ์บริหารห้องพักหลายหลังบวกแนวปฏิบัติทั่วไป เจตนาเพื่อปูพื้นความเข้าใจเท่านั้น มิใช่คำวินิจฉัยทางภาษีหรือกฎหมายรายบุคคล ตัวเลขอัตรา เพดานเงินได้ และเกณฑ์หักค่าใช้จ่ายขยับได้ตามประกาศใหม่ของกรมสรรพากร โปรดทวนข้อมูลฉบับล่าสุดที่กรมสรรพากร หรือหารือนักบัญชีที่ไว้ใจก่อนลงมือยื่นจริง เรียบเรียงเนื้อหาเดือนมิถุนายน 2569