จดทะเบียนที่พักไม่เป็นโรงแรม เกณฑ์ 8 ห้อง ฟรี ทำยังไงให้ไม่โดนตีกลับ

บ้านพักไม่กี่หลังแบบนี้ ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมเหมือนโรงแรมใหญ่เลยเหรอ? นี่คือคำถามแรกของเจ้าของที่พักเล็กแทบทุกคน รวมถึงเราตอนเริ่มทำที่พักที่ปายใหม่ๆ ด้วย ข่าวดีคือกฎหมายเปิดทางไว้ให้ที่พักเล็กโดยเฉพาะ และใช้เงิน 0 บาท

โชคดีที่กฎหมายไทยมีทางออกให้ที่พักเล็กโดยเฉพาะ เรียกว่าการแจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม หรือที่คนชอบเรียกกันว่าจดทะเบียนที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม ทีมเราผ่านกระบวนการนี้มาแล้วจริงกับที่พักที่ปาย เลยอยากเล่าให้ฟังตั้งแต่เกณฑ์ล่าสุด เอกสาร ขั้นตอนที่อำเภอ ไปจนถึงข้อจำกัดที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ เพราะเส้นทางนี้ง่ายกว่าใบอนุญาตโรงแรมมาก แต่ก็ไม่ใช่ว่าเหมาะกับทุกคน

จดทะเบียนที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม คืออะไร ใครเข้าเกณฑ์

พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 นิยามโรงแรมไว้กว้างมาก ที่พักรายวันแบบเก็บเงินเข้าข่ายหมด แต่มาตรา 4 เปิดช่องให้ออกกฎกระทรวงยกเว้นที่พักขนาดเล็กได้ และตัวเกณฑ์นี้เพิ่งเปลี่ยนครั้งใหญ่เมื่อไม่นานนี้เอง

เดิมทีกฎกระทรวงปี 2551 กำหนดว่าที่พักที่จะเข้าข่ายยกเว้นต้องมีห้องพักไม่เกิน 4 ห้อง และรับผู้พักไม่เกิน 20 คน ซึ่งแคบมาก ที่พัก 5-6 ห้องจำนวนมหาศาลทั่วประเทศเลยตกอยู่ในสภาพกึ่งเถื่อนโดยไม่ตั้งใจ จนกระทั่งกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2566 ประกาศเมื่อ 30 สิงหาคม 2566 และมีผลบังคับปลายเดือนตุลาคม 2566 ขยายเกณฑ์เป็นตัวเลขปัจจุบัน

• ห้องพักรวมกันไม่เกิน 8 ห้อง นับรวมทุกอาคารในสถานที่เดียวกัน ไม่ใช่นับแยกหลัง
• รองรับผู้พักรวมกันไม่เกิน 30 คน
• เป็นที่พักที่เปิดให้บริการชั่วคราวโดยมีค่าตอบแทน

ย้ำจุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุด คือเรื่องนับรวมทุกอาคาร บางคนมีบังกะโล 10 หลังแล้วคิดว่าแยกหลังกันหลังละห้องไม่เกินเกณฑ์ อันนี้ผิด กฎหมายให้นับห้องพักทุกอาคารรวมกัน ถ้ารวมแล้วเกิน 8 ห้อง ต้องไปเส้นทางขอใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบแทน

เส้นทางนี้เหมาะกับใคร

จากที่เราคลุกกับวงการที่พักปายมาหลายปี กลุ่มที่เหมาะกับการแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมชัดๆ คือ

• โฮมสเตย์และบ้านพักไม่กี่หลังที่เจ้าของดูแลเอง
• เกสต์เฮาส์เล็กที่มีห้องไม่เกิน 8 ห้อง อยากเข้าระบบให้ถูกกฎหมายโดยไม่ต้องลงทุนปรับอาคารหนักๆ
• บ้านพักตากอากาศหรือวิลล่าที่ปล่อยรายวันผ่าน Airbnb และ Booking
• ที่พักสายแคมป์ เต็นท์ ฟาร์มสเตย์ ที่จำนวนผู้พักไม่เกิน 30 คน

ข้อดีที่จับต้องได้เทียบกับใบอนุญาตโรงแรมคือ ไม่มีค่าธรรมเนียม ไม่ต้องใช้แบบแปลนที่วิศวกรกับสถาปนิกเซ็นรับรอง และไม่ต้องเจอเกณฑ์มาตรฐานอาคารแบบโรงแรมเต็มขั้น สำหรับที่พักเล็กที่กำไรต่อเดือนไม่ได้หนามาก ส่วนต่างตรงนี้มีความหมายมาก ลองเทียบสองเส้นทางแบบชัดๆ

ส่วนใครที่ยังไม่แน่ใจว่ารูปแบบธุรกิจตัวเองควรโตไปทางไหน ระหว่างคุมขนาดเล็กให้อยู่ในเกณฑ์ กับขยายเกิน 8 ห้องแล้วขอใบอนุญาตเต็ม ลองอ่านโมเดลธุรกิจที่พักแบบต่างๆ ประกอบการตัดสินใจก่อนได้

ขั้นตอนแจ้งที่อำเภอ ทำจริงเป็นยังไง

กระบวนการทั้งหมดเรียกว่าการแจ้ง ไม่ใช่การขออนุญาต ฟังดูเหมือนเล่นคำแต่ต่างกันจริง เพราะหลักคิดคือเราแจ้งให้นายทะเบียนทราบ แล้วเจ้าหน้าที่มาตรวจว่าเข้าเกณฑ์ ไม่ใช่การไปขอความเห็นชอบเหมือนใบอนุญาต ขั้นตอนตามคู่มือกรมการปกครองเป็นแบบนี้

1. ยื่นแบบแจ้งที่อำเภอ

ต่างจังหวัดยื่นที่ที่ทำการปกครองอำเภอที่ที่พักตั้งอยู่ กรุงเทพฯ ยื่นที่สำนักการสอบสวนและนิติการ กรมการปกครอง โดยใช้แบบหนังสือแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม หรือแบบ มร.1 ปัจจุบันหลายจังหวัดเปิดให้แจ้งผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ได้ด้วย แนะนำโทรถามอำเภอก่อนไปว่ารับช่องทางไหน จะได้ไม่เสียเที่ยว

2. เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสารและลงพื้นที่

หลังรับเรื่อง เจ้าหน้าที่จะตรวจเอกสาร แล้วนัดลงมาดูสถานที่จริง นับจำนวนห้อง ดูความปลอดภัยพื้นฐาน และตรวจสอบประวัติผู้แจ้ง ตามคู่มือราชการ กรอบเวลารวมทั้งกระบวนการอยู่ราว 35-40 วัน ประสบการณ์ของเราคือความเร็วขึ้นอยู่กับแต่ละอำเภอพอสมควร เตรียมเอกสารให้จบในรอบเดียวคือตัวแปรที่คุมได้มากที่สุด

3. รับหนังสือรับแจ้ง มร.2

ผ่านการตรวจแล้วจะได้หนังสือรับแจ้ง หรือแบบ มร.2 มาถือไว้ นี่คือเอกสารที่ยืนยันว่าที่พักของคุณถูกกฎหมาย ใช้แสดงกับเจ้าหน้าที่ และใช้ยืนยันกับ OTA ได้เมื่อแพลตฟอร์มขอเอกสาร

เอกสารที่ต้องเตรียม

ชุดเอกสารหลักตามคู่มือกรมการปกครอง มีดังนี้

• บัตรประชาชนของผู้แจ้ง
• แบบหนังสือแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม (มร.1)
• หลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของอาคาร หรือหนังสือยินยอมให้ใช้อาคาร กรณีอาคารเป็นของคนอื่น
• สำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดิน หรือหลักฐานสิทธิครอบครอง
• แผนที่แสดงที่ตั้งของที่พักโดยสังเขป
• เอกสารแสดงรายได้หลักของผู้แจ้ง เพราะเจตนารมณ์ของกฎหมายมองที่พักกลุ่มนี้เป็นการหารายได้เสริม

รายละเอียดปลีกย่อยแต่ละอำเภออาจขอไม่เหมือนกันเป๊ะ อันนี้เจอเองมาแล้ว วิธีที่เวิร์กที่สุดคือโทรหาปลัดอำเภอฝ่ายทะเบียนก่อนหนึ่งสาย ถามให้ครบว่าใช้อะไรบ้าง แล้วจัดชุดเดียวจบ

เล่าจากประสบการณ์ที่ปายเพิ่มอีกนิด สิ่งที่ช่วยให้กระบวนการราบรื่นไม่ใช่เทคนิคพิเศษอะไรเลย แต่คือความชัดเจนของข้อมูลฝั่งเรา จำนวนห้องตรงกับหน้างานจริง แผนที่วาดให้เจ้าหน้าที่หาเจอง่าย เอกสารสิทธิ์เรียงครบ เจ้าหน้าที่อำเภอส่วนใหญ่อยากช่วยให้ที่พักเข้าระบบอยู่แล้ว เพราะนโยบายรัฐช่วงหลังผลักดันให้ที่พักเล็กถูกกฎหมายมากขึ้นเรื่อยๆ ไปแบบเตรียมพร้อมและคุยตรงๆ ว่าเราตั้งใจทำให้ถูก ประตูเปิดง่ายกว่าที่คิด

ข้อจำกัดหลังจดที่ต้องรู้ ก่อนดีใจเกินไป

หนังสือรับแจ้งไม่ใช่บัตรผ่านทำอะไรก็ได้ มีเงื่อนไขที่ต้องอยู่กับมันตลอด

• ห้ามเกินเกณฑ์เด็ดขาด ถ้าต่อเติมห้องจนเกิน 8 ห้อง หรือรับแขกเกิน 30 คน สถานะยกเว้นหายทันที กลายเป็นประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาต โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับรายวันอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาท
• หนังสือรับแจ้งมีอายุ 5 ปี ต้องต่อ และถ้าเลิกกิจการก็ต้องแจ้งนายทะเบียนเหมือนกัน
• คอนโดและบ้านในหมู่บ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคล ในทางปฏิบัติแทบใช้เส้นทางนี้ไม่ได้ เพราะติดข้อบังคับนิติบุคคลและกฎหมายอาคารชุดที่ห้ามปล่อยรายวัน
• ภาระภาษียังอยู่ครบ รายได้จากที่พักต้องยื่นภาษีตามปกติ การจดแจ้งไม่เกี่ยวกับการยกเว้นภาษีใดๆ

และข้อที่คนลืมบ่อยที่สุด จดแจ้งแล้วก็ยังต้องแจ้งที่พักคนต่างด้าว ตม.30 ทุกครั้งที่รับแขกต่างชาติ ภายใน 24 ชั่วโมง อันนี้เป็นกฎหมายคนเข้าเมืองคนละฉบับกับกฎหมายโรงแรม ที่พักที่ปายของเรารับแขกต่างชาติเป็นหลัก งานแจ้ง ตม.30 เลยเป็นงานประจำทุกวัน จนสุดท้ายเราทำระบบแจ้ง TM30 อัตโนมัติขึ้นมาใช้เอง แล้วเปิดให้ที่พักอื่นใช้ด้วย ใครเพิ่งจดแจ้งเสร็จ อย่าลืมจัดระบบเรื่องนี้ต่อทันที รายละเอียดขั้นตอนราชการดูได้ที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

ถ้าวันหนึ่งอยากขยายเกิน 8 ห้อง ทำยังไงต่อ

คำถามนี้เจอบ่อยจากเจ้าของที่พักที่ธุรกิจเริ่มไปได้ดี คำตอบตรงๆ คือทันทีที่ห้องพักรวมเกิน 8 ห้อง หรือความจุผู้พักเกิน 30 คน หนังสือรับแจ้งคุ้มครองคุณไม่ได้อีกต่อไป ต้องเปลี่ยนไปขอใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบก่อนเปิดห้องใหม่ ไม่ใช่ค่อยไปทำทีหลัง เพราะช่วงที่เปิดเกินเกณฑ์โดยไม่มีใบอนุญาตคือช่วงที่ผิดกฎหมายเต็มๆ และค่าปรับรายวันเดินทันที

คำแนะนำจากเราคือให้วางแผนล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งฤดูกาลท่องเที่ยว เพราะการขอใบอนุญาตโรงแรมมีเรื่องแบบแปลนและมาตรฐานอาคารเข้ามาเกี่ยว ใช้เวลานานกว่าการแจ้งมาก ถ้ารู้ตัวว่าจะสร้างเพิ่ม ให้เริ่มคุยกับสถาปนิกและอำเภอตั้งแต่ตอนออกแบบ อีกทางเลือกที่เจ้าของที่พักหลายคนที่ปายใช้คือคุมขนาดไว้ที่ 8 ห้องเท่าเดิม แล้วไปเพิ่มรายได้ต่อห้องแทน ด้วยการปรับราคาตามฤดูกาล เปิดขายหลายแพลตฟอร์มพร้อมกันโดยใช้channel manager คุมปฏิทินไม่ให้จองซ้อน ซึ่งหลายกรณีได้กำไรดีกว่าขยายห้องแล้วแบกต้นทุนใบอนุญาตกับพนักงานเพิ่มด้วยซ้ำ

สรุปจากคนที่เดินเส้นทางนี้มาแล้ว

ถ้าที่พักของคุณไม่เกิน 8 ห้อง รับแขกไม่เกิน 30 คน การแจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมคือคำตอบที่คุ้มที่สุด ฟรี เอกสารไม่หนัก ได้สถานะถูกกฎหมายที่ใช้ยืนยันกับทั้งราชการและ OTA ได้ ทีมเราผ่านมาเองและยืนยันว่ามันไม่ได้น่ากลัวอย่างที่กังวลกันตอนแรก สิ่งที่ควรทำวันนี้คือนับห้องกับจำนวนผู้พักสูงสุดของตัวเองให้ชัด โทรถามอำเภอเรื่องเอกสาร แล้วยื่นให้จบภายในเดือนนี้ อย่าผัดไปเรื่อยๆ เพราะทุกวันที่เปิดรับแขกโดยไม่มีเอกสารคือความเสี่ยงสะสม

พอสถานะถูกกฎหมายเรียบร้อย ค่อยไปสู้ศึกที่สนุกกว่า คือทำให้ลิสติ้งขายได้จริงบนแพลตฟอร์ม เพราะเอกสารทำให้คุณเปิดได้ แต่สิ่งที่ทำให้ห้องเต็มคืออันดับการมองเห็นกับรีวิว เราสรุปวิธีที่ใช้กับที่พักตัวเองไว้ที่บริการดันอันดับ Booking และดันอันดับ Airbnb ส่วนตัวบทและคู่มือราชการฉบับเต็ม ดูได้ที่คู่มือการออกหนังสือรับแจ้งของกรมการปกครอง ข้อมูลในบทความนี้อัปเดต ณ กรกฎาคม 2026 เกณฑ์และแบบฟอร์มราชการเปลี่ยนได้ ก่อนยื่นจริงเช็คกับอำเภอในพื้นที่อีกครั้ง

อ่านมาถึงตรงนี้ เรื่องจดทะเบียนที่พักที่ไม่ใช่โรงแรมของที่พักคุณ จัดการครบทุกข้อแล้วหรือยัง?

สำหรับมาตรฐานที่พักและข้อมูลฝั่งการท่องเที่ยว ดูเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย

หมายเหตุ ราคาและเงื่อนไขของแต่ละระบบอัปเดตล่าสุด กรกฎาคม 2026 และเปลี่ยนได้ตลอด ความคุ้มจริงขึ้นอยู่กับจำนวนห้องและวิธีทำงานของทีมคุณ โปรดตรวจสอบราคาปัจจุบันกับผู้ให้บริการโดยตรง และควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนผูกระบบระยะยาว