ใบอนุญาตโรงแรมต้องมีไหม ที่พักแบบไหนเข้าข่าย ขั้นตอนขอ เอกสาร ค่าธรรมเนียม 10,000-40,000 บาท เสี่ยงอะไรถ้าไม่มี เล่าครบจากเจ้าของที่พักจริงที่ผ่านมาเอง
ใบอนุญาตโรงแรมต้องมีไหม ที่พักแบบไหนเข้าข่าย ขั้นตอนขอ เอกสาร ค่าธรรมเนียม 10,000-40,000 บาท เสี่ยงอะไรถ้าไม่มี เล่าครบจากเจ้าของที่พักจริงที่ผ่านมาเอง
มีใบอนุญาตโรงแรมไหม? คำถามสั้นๆ จากเจ้าหน้าที่อำเภอที่เดินเข้ามาในที่พัก ทำให้เจ้าของที่พักจำนวนมากเพิ่งรู้ว่าคำว่าโรงแรมในกฎหมายไทยกว้างกว่าที่คิดมาก บ้านพักไม่กี่ห้องที่เปิดรับแขกรายวันก็อาจเข้าข่ายเต็มๆ
เราเจอคำถามแบบนี้บ่อยมาก เพราะทีมเราดูแลที่พักจริง 6 แห่งที่ปาย และผ่านเรื่องเอกสารราชการพวกนี้มากับมือ เลยอยากเล่าให้ฟังแบบไม่ต้องแปลภาษากฎหมายเองว่า ใบอนุญาตโรงแรมคืออะไร ที่พักแบบไหนต้องมี ขั้นตอนการขอใบอนุญาตโรงแรมทำยังไง ใช้เอกสารอะไร จ่ายเท่าไหร่ และถ้าไม่มีจะเสี่ยงอะไรบ้าง อ่านจบแล้วคุณจะรู้ทันทีว่าที่พักของตัวเองต้องเดินเส้นทางไหน
ที่พักที่เปิดรับแขกรายวันแบบคิดเงิน เข้าข่ายโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ค่าธรรมเนียม 10,000-40,000 บาทตามประเภท อายุ 5 ปี ยกเว้นที่พักไม่เกิน 8 ห้องและรับแขกไม่เกิน 30 คน ใช้วิธีแจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมแทนได้
หลายคนคิดว่าโรงแรมต้องเป็นตึกใหญ่มีล็อบบี้มีลิฟต์ แต่กฎหมายไม่ได้มองแบบนั้นเลย พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 4 นิยามคำว่าโรงแรมไว้กว้างมาก คือสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นเพื่อธุรกิจ ให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทาง โดยมีค่าตอบแทน แปลเป็นภาษาคนคือ ถ้าคุณเปิดที่พักรับแขกรายวันหรือรายสัปดาห์แล้วเก็บเงิน ไม่ว่าจะเรียกตัวเองว่ารีสอร์ท เกสต์เฮาส์ โฮมสเตย์ วิลล่า หรือบังกะโล กฎหมายมองว่าคุณทำธุรกิจโรงแรมทั้งหมด
แต่กฎหมายก็เขียนข้อยกเว้นไว้ชัดเจนเหมือนกัน ที่พักที่ไม่นับเป็นโรงแรมมี 3 กลุ่มหลัก
จุดที่คนพลาดบ่อยที่สุดคือคิดว่าที่พักเล็กๆ ไม่กี่หลังไม่เกี่ยวกับกฎหมายนี้ ความจริงคือเกี่ยวเต็มๆ แค่เส้นทางเอกสารต่างกัน ที่พักเล็กเดินเส้นแจ้ง ที่พักใหญ่เดินเส้นขอใบอนุญาต แต่ถ้าไม่ทำอะไรเลยแล้วรับแขกรายวัน ผิดกฎหมายทั้งคู่
กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 และฉบับแก้ไขปี 2566 แบ่งโรงแรมออกเป็น 4 ประเภทตามบริการที่มี ซึ่งส่งผลตรงกับค่าธรรมเนียมและมาตรฐานอาคารที่ต้องผ่าน
สำหรับเจ้าของที่พักขนาดเล็กถึงกลางแบบพวกเราที่ปาย เกือบทั้งหมดจะอยู่แค่ประเภท 1 หรือ 2 ซึ่งข้อดีคือมาตรฐานอาคารที่กฎหมายเรียกผ่อนปรนกว่าประเภท 3 และ 4 พอสมควร และรัฐก็ทยอยแก้กฎกระทรวงฝั่งควบคุมอาคารมาหลายรอบเพื่อให้โรงแรมเล็กเข้าระบบง่ายขึ้น
ขั้นตอนจริงไม่ซับซ้อนเท่าที่คนกลัว แต่ต้องเตรียมของให้ครบก่อนไปยื่น ไม่งั้นจะโดนตีกลับให้วิ่งหลายรอบ เราสรุปเป็นลำดับตามที่หน้างานเจอจริง
นี่คือด่านที่หินที่สุดของการขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม เพราะอาคารต้องถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคาร และต้องใช้อาคารตรงประเภทที่ขออนุญาตก่อสร้างไว้ ถ้าอาคารเดิมสร้างเป็นบ้านอยู่อาศัยแล้วจะเอามาทำโรงแรม ต้องยื่นขอเปลี่ยนการใช้อาคารก่อน ประสบการณ์ตรงของเราคือ ถ้าเอกสารฝั่งอาคารเรียบร้อย ขั้นตอนที่เหลือจะไหลลื่น แต่ถ้าอาคารมีปัญหา ทุกอย่างจะค้างอยู่ตรงนี้เป็นเดือนหรือเป็นปี
ต่างจังหวัดยื่นที่ที่ว่าการอำเภอที่โรงแรมตั้งอยู่ ส่วนกรุงเทพฯ ยื่นที่สำนักการสอบสวนและนิติการ กรมการปกครอง ใช้แบบคำขอ ร.ร.1 พร้อมเอกสารแนบทั้งหมด จุดที่หลายคนไม่รู้คือผู้ขอต้องไปด้วยตัวเองเพื่อพิมพ์ลายนิ้วมือตรวจประวัติอาชญากรรม มอบอำนาจให้คนอื่นไปแทนทั้งหมดไม่ได้
นายทะเบียนจะส่งเจ้าหน้าที่มาตรวจสถานที่จริง ดูว่าตรงกับแบบแปลน มีความปลอดภัย ทางหนีไฟ ถังดับเพลิง ตามเกณฑ์ประเภทโรงแรมที่ขอ ช่วงนี้แนะนำให้เจ้าของอยู่หน้างานเอง เพราะเจ้าหน้าที่มักมีคำแนะนำให้ปรับเล็กๆ น้อยๆ คุยกันตรงนั้นจบเร็วกว่ารอหนังสือแจ้ง
ผ่านครบทุกด่านแล้วจะได้ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม หรือ ร.ร.2 มีอายุ 5 ปี ต้องต่ออายุก่อนหมด ถ้าลืมแล้วมาต่อภายใน 60 วันหลังหมดอายุ โดนค่าปรับเพิ่ม 20 เปอร์เซ็นต์ของค่าธรรมเนียมต่ออายุ แต่ถ้าเลย 60 วันไปแล้ว ต้องเริ่มขอใหม่ทั้งกระบวนการ อันนี้เจ็บจริง ตั้งเตือนในปฏิทินไว้เลย
เอกสารขอใบอนุญาตโรงแรมชุดหลักที่ต้องเตรียม มีดังนี้
ส่วนค่าธรรมเนียมแยกตามประเภทโรงแรม ตามตารางนี้
| ประเภทโรงแรม | ค่าธรรมเนียมใบอนุญาต | ค่าต่ออายุ |
|---|---|---|
| ประเภท 1 (ห้องพักอย่างเดียว) | 10,000 บาท | 5,000 บาท |
| ประเภท 2 (ห้องพัก + ห้องอาหาร) | 20,000 บาท | 10,000 บาท |
| ประเภท 3 (+ ห้องประชุมสัมมนา) | 30,000 บาท | 15,000 บาท |
| ประเภท 4 (ครบทุกบริการ) | 40,000 บาท | 20,000 บาท |
นอกจากค่าใบอนุญาตแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมประกอบธุรกิจโรงแรมรายปีอีกห้องละ 40 บาทต่อปี อันนี้จ่ายทุกปีไม่ใช่ทุก 5 ปี ตัวเลขไม่เยอะแต่อย่าลืม เพราะค้างจ่ายแล้วเป็นเรื่อง
อีกเรื่องที่อยากเตือนจากหน้างานคือ ค่าธรรมเนียมราชการเป็นแค่ส่วนเดียวของต้นทุนจริง ต้นทุนก้อนที่ใหญ่กว่ามักเป็นค่าจ้างวิศวกรกับสถาปนิกเซ็นรับรองแบบแปลน ค่าปรับปรุงอาคารให้ผ่านเกณฑ์ความปลอดภัย เช่น ระบบสัญญาณเตือนไฟไหม้ ถังดับเพลิง ป้ายทางหนีไฟ และค่าเสียเวลาช่วงที่เอกสารยังไม่ครบ ตัวเลขพวกนี้ต่างกันมากตามสภาพอาคารแต่ละหลัง ที่พักที่สร้างใหม่ตามแบบที่ถูกต้องตั้งแต่แรกแทบไม่ต้องจ่ายเพิ่ม ส่วนอาคารเก่าที่ดัดแปลงมา เผื่องบไว้ก่อนเลย ถ้าคุณกำลังจะสร้างที่พักใหม่และมีแผนขยายเกิน 8 ห้องในอนาคต คุยกับสถาปนิกเรื่องเกณฑ์อาคารโรงแรมตั้งแต่วันแรกจะประหยัดที่สุด
ตรงนี้อยากให้อ่านช้าๆ เพราะโทษหนักกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด การเปิดที่พักรายวันโดยไม่มีใบอนุญาตและไม่ได้แจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม ผิดมาตรา 15 มีโทษตามมาตรา 59 ของ พ.ร.บ.โรงแรม คือจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
และความเสี่ยงไม่ได้จบแค่ พ.ร.บ.โรงแรม ยังมีกฎหมายข้างเคียงที่มักโดนพ่วงมาด้วย
อีกความเสี่ยงที่ไม่ใช่ค่าปรับแต่กระทบรายได้ตรงๆ คือฝั่งแพลตฟอร์ม ช่วงหลัง OTA ใหญ่ๆ เริ่มขอเอกสารใบอนุญาตหรือหนังสือรับแจ้งจากที่พักในไทยมากขึ้น ที่พักที่เอกสารไม่พร้อมเสี่ยงโดนระงับลิสติ้งได้ทุกเมื่อ ลองนึกภาพว่ารายได้ทั้งหมดมาจาก Booking แล้ววันหนึ่งลิสติ้งหายไป นั่นหนักกว่าค่าปรับอีก
ข่าวดีสำหรับที่พักขนาดเล็กคือ ตั้งแต่ปลายปี 2566 กฎกระทรวงฉบับใหม่ขยายเกณฑ์สถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมจากเดิม 4 ห้อง 20 คน เป็นไม่เกิน 8 ห้อง และรับผู้พักไม่เกิน 30 คน ที่พักที่เข้าเกณฑ์นี้ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมเลย แค่ไปแจ้งนายทะเบียนที่อำเภอ ได้หนังสือรับแจ้งมาถือไว้ ก็เปิดรับแขกรายวันได้ถูกกฎหมาย และไม่มีค่าธรรมเนียมด้วย
ทีมเราเองก็ผ่านกระบวนการแจ้งแบบนี้กับที่พักที่ปายมาแล้ว บอกเลยว่าง่ายกว่าขอใบอนุญาตเต็มรูปแบบมาก เหมาะกับโฮมสเตย์ บ้านพักไม่กี่หลัง หรือเกสต์เฮาส์เล็กๆ เราเขียนแยกไว้ละเอียดทั้งเกณฑ์ เอกสาร และขั้นตอนจริงในบทความ จดทะเบียนที่พักที่ไม่ใช่โรงแรม ทางรอดของที่พักเล็ก ถ้าที่พักคุณไม่เกิน 8 ห้อง ไปอ่านต่อบทนั้นได้เลย
ถ้าให้สรุปจากประสบการณ์ดูแลที่พัก 6 แห่ง เราจะบอกแบบนี้ ที่พักเกิน 8 ห้องหรือรับแขกเกิน 30 คน เดินเส้นขอใบอนุญาตโรงแรม เริ่มจากเคลียร์เอกสารอาคารก่อนเป็นอันดับแรก ที่พักเล็กกว่านั้นใช้เส้นทางแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม เร็วกว่า ถูกกว่า และถูกกฎหมายเหมือนกัน ส่วนใครที่เปิดรับแขกอยู่แล้วแต่ยังไม่มีเอกสารอะไรเลย อย่ารอให้เจ้าหน้าที่มาเคาะประตูก่อน เพราะค่าปรับรายวันมันเดินไม่หยุด
เช็คลิสต์สั้นๆ ก่อนไปอำเภอ นับจำนวนห้องพักและผู้พักสูงสุดให้ชัดว่าอยู่ฝั่งไหนของเส้น 8 ห้อง 30 คน เช็คสถานะอาคารว่าใบอนุญาตก่อสร้างระบุการใช้งานแบบไหน รวบรวมเอกสารสิทธิ์ที่ดินหรือสัญญาเช่าให้พร้อม แล้วโทรหาอำเภอถามรายการเอกสารเฉพาะพื้นที่ก่อนหนึ่งสาย ห้าขั้นนี้ช่วยตัดรอบวิ่งเอกสารซ้ำได้เกินครึ่ง
พอเอกสารเรียบร้อยแล้ว เกมถัดไปคือทำให้ที่พักขายได้จริง ลิสติ้งติดหน้าแรก มีรีวิวดี ราคาแข่งได้ เรารวมวิธีที่ใช้กับที่พักตัวเองไว้ในบริการ ดัน Booking ให้ติดอันดับ และถ้าอยากเริ่มจากภาพรวมธุรกิจก่อน อ่าน คู่มือเปิดโรงแรมและที่พักฉบับเริ่มต้น ต่อได้
ตัวบทกฎหมายและคู่มือราชการฉบับเต็ม ดูได้ที่คู่มือการออกใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมของกรมการปกครอง ข้อมูลในบทความนี้อัปเดต ณ กรกฎาคม 2026 กฎกระทรวงและค่าธรรมเนียมมีการปรับปรุงเป็นระยะ ก่อนยื่นจริงแนะนำเช็คกับอำเภอหรือกรมการปกครองอีกครั้ง
อ่านมาถึงตรงนี้ เรื่องใบอนุญาตโรงแรมของที่พักคุณ จัดการครบทุกข้อแล้วหรือยัง?
สำหรับมาตรฐานที่พักและข้อมูลฝั่งการท่องเที่ยว ดูเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย
หมายเหตุ ตัวเลขค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขในบทความนี้เป็นข้อมูล ณ กรกฎาคม 2026 ผลลัพธ์จริงขึ้นอยู่กับสภาพของที่พักและดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่แต่ละพื้นที่ โปรดตรวจสอบระเบียบล่าสุดกับหน่วยงานโดยตรง เรื่องเฉพาะทางควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ