คอนโดปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายจริงไหม สรุปชัดจาก พ.ร.บ.โรงแรม โทษปรับ-จำคุก เคสศาลตัดสินจริง ใครเป็นคนแจ้ง และทางเลือกปล่อยเช่าที่ถูกกฎหมาย 100%
คอนโดปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายจริงไหม สรุปชัดจาก พ.ร.บ.โรงแรม โทษปรับ-จำคุก เคสศาลตัดสินจริง ใครเป็นคนแจ้ง และทางเลือกปล่อยเช่าที่ถูกกฎหมาย 100%
หลายคนเข้าใจว่าคอนโดเป็นของเรา อยากปล่อยเช่ารายวันก็ทำได้เลย ยิ่งเห็นห้องชุดตึกเดียวกันประกาศปล่อยรายวันคืนละพันสองพันบาทเต็มไปหมด ก็ยิ่งมั่นใจ แต่พอค้นดูจริงจัง เรื่องนี้มีด่านกฎหมายซ้อนกันถึงสามชั้น และคนที่โดนศาลสั่งปรับไปแล้วก็มีจริง
เราเป็นทีมเจ้าของที่พักจริง 6 แห่งที่ปาย ผ่านกระบวนการขอใบอนุญาตและแจ้งที่พักตามกฎหมายมาเองทุกขั้นตอน เลยอยากตอบคำถามนี้แบบตรงไปตรงมา ไม่อ้อม เพราะเรื่องนี้ถ้าเข้าใจผิดแล้วลงมือทำ ความเสียหายไม่ใช่แค่ค่าปรับ แต่มีโทษถึงจำคุก และมีคนโดนศาลตัดสินมาแล้วจริงๆ
โดยหลัก คอนโดปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมาย เพราะการให้เช่าต่ำกว่ารายเดือนเข้านิยามธุรกิจโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งต้องมีใบอนุญาต และห้องชุดในคอนโดโดยหลักขอใบอนุญาตโรงแรมไม่ได้ ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับรายวันอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาท
หลายคนเข้าใจว่าเรื่องนี้มีแค่ พ.ร.บ.โรงแรม ตัวเดียว แต่จริงๆ แล้วการเอาห้องชุดไปปล่อยรายวันไปชนกฎหมายพร้อมกันอย่างน้อย 3 ฉบับ บวกข้อบังคับนิติบุคคลอีกชั้นหนึ่ง เราไล่ให้ดูทีละตัว
มาตรา 4 ของกฎหมายฉบับนี้นิยามว่า โรงแรม คือสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวโดยมีค่าตอบแทน โดยมีข้อยกเว้นสำคัญคือสถานที่พักที่คิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปไม่ถือเป็นโรงแรม พูดง่ายๆ คือเก็บเงินเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์เมื่อไหร่ คุณกำลังประกอบธุรกิจโรงแรมในสายตากฎหมายทันที และมาตรา 15 ห้ามประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่มีใบอนุญาตจากนายทะเบียน ปัญหาคือห้องชุดในคอนโดโดยหลักขอใบอนุญาตโรงแรมไม่ได้ เพราะอาคารจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่โรงแรม
มาตรา 17/1 ที่เพิ่มเข้ามาตอนแก้ไขกฎหมายปี 2551 ห้ามประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่ทำในพื้นที่ที่อาคารจัดไว้เพื่อการค้าโดยเฉพาะ เช่นชั้นล่างที่เป็นร้านค้า การเอาห้องพักอาศัยไปเปิดรับแขกรายวันแบบธุรกิจจึงขัดกับหลักนี้ และคอนโดส่วนใหญ่ยังมีข้อบังคับนิติบุคคลเขียนห้ามปล่อยเช่ารายวันไว้ชัดๆ อีกชั้น ซึ่งนิติมีสิทธิ์ดำเนินการกับเจ้าของร่วมที่ฝ่าฝืน รวมถึงฟ้องเรียกค่าเสียหายทางแพ่งได้ถ้าทรัพย์ส่วนกลางเสียหาย
อาคารชุดกับโรงแรมเป็นอาคารคนละประเภทกันตามกฎหมายควบคุมอาคาร มาตรา 32 กำหนดเรื่องอาคารควบคุมการใช้ การเอาอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างเพื่ออยู่อาศัยไปใช้เป็นโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตเปลี่ยนการใช้ จึงเป็นอีกความผิดหนึ่งที่ซ้อนเข้ามา เหตุผลเบื้องหลังไม่ใช่แค่เรื่องเอกสาร แต่เพราะมาตรฐานความปลอดภัยของโรงแรม เช่น ระบบหนีไฟ ต่างจากอาคารอยู่อาศัย
ถ้าแขกเป็นชาวต่างชาติ เจ้าบ้านมีหน้าที่แจ้งที่พักคนต่างด้าว (ตม.30) ต่อตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงตามมาตรา 38 แห่ง พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 ไม่แจ้งมีโทษปรับ ในทางปฏิบัติมักโดนราว 800-2,000 บาทต่อครั้ง เรื่องนี้เราเจอกับตัวทุกวันเพราะแขกที่ปายส่วนใหญ่เป็นต่างชาติ ใครทำที่พักถูกกฎหมายแล้วยังเหนื่อยกับการคีย์ ตม.30 ทุกคืน เรามีระบบช่วยจัดการที่ บริการ TM30 อัตโนมัติ ที่เราใช้กับที่พักของเราเองอยู่
คำถามที่คนถามต่อทันทีคือ เห็นคนทำกันเยอะแยะ ไม่เห็นมีใครโดน คำตอบคือโดนจริง และมีคำพิพากษาแล้ว เคสที่ดังที่สุดคือคดีที่ศาลจังหวัดหัวหิน (คดีอาญาหมายเลขแดงที่ 59/2561) เจ้าของห้องชุดที่คอนโดแห่งหนึ่งแถวเขาเต่า อ.หัวหิน เอาห้องไปปล่อยเช่ารายวันและรายสัปดาห์ ศาลพิพากษาเมื่อต้นปี 2561 ว่ามีความผิดตาม พ.ร.บ.โรงแรม มาตรา 4, 15 และ 59 รับสารภาพลดโทษกึ่งหนึ่ง คงปรับ 5,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 500 บาท เป็นเวลา 20 วัน รวมอีก 10,000 บาท
อีกคดีที่ศาลจังหวัดเพชรบุรี (คดีอาญาหมายเลขแดงที่ 900/2561) หนักกว่านั้น ศาลพิพากษาจำคุก 6 เดือน ปรับ 10,000 บาท และปรับรายวันวันละ 1,000 บาท จำเลยรับสารภาพจึงลดเหลือจำคุก 3 เดือนโดยรอการลงโทษ 1 ปี บวกค่าปรับ สังเกตว่าทั้งสองคดีศาลลงโทษปรับรายวันด้วย แปลว่ายิ่งทำนานยิ่งโดนหนัก และนักกฎหมายส่วนใหญ่มองว่าสองคดีนี้กลายเป็นบรรทัดฐานไปแล้ว เพราะตัวบทเขียนไว้ชัดจนศาลอื่นแทบไม่มีทางตัดสินต่างออกไป
ส่วนใครเป็นคนแจ้ง จากที่เราเห็นในวงการ ต้นเรื่องมักไม่ใช่เจ้าหน้าที่มาสุ่มตรวจ แต่เป็น 3 กลุ่มนี้
หลักฐานก็ไม่ต้องหาไกล หน้าประกาศบนแพลตฟอร์มจองที่ระบุราคาต่อคืนนั่นแหละคือหลักฐานชั้นดี เจ้าหน้าที่แค่จองเข้าพักหนึ่งคืนก็ครบองค์ประกอบความผิดแล้ว
มีความเชื่อ 2-3 อย่างที่ส่งต่อกันในกลุ่มนักลงทุนคอนโด ซึ่งจริงครึ่งเดียวหรือไม่จริงเลย เราขอเคลียร์ทีละข้อ
ข้อยกเว้นตามมาตรา 4 ชัดเจนว่าที่พักที่คิดค่าบริการเป็นรายเดือนขึ้นไปไม่ถือเป็นโรงแรม การปล่อยเช่าคอนโดแบบสัญญา 1 เดือน 3 เดือน 6 เดือน หรือรายปี ทำได้ตามปกติ นี่คือทางที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับคนถือห้องชุด
กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 เปิดช่องให้ที่พักขนาดเล็กที่มีห้องพักรวมไม่เกิน 8 ห้อง รองรับผู้พักไม่เกิน 30 คน ไปแจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมต่อนายทะเบียนแทนการขอใบอนุญาตเต็มรูปแบบได้ แต่ช่องนี้ออกแบบมาเพื่อบ้านพัก โฮมสเตย์ ที่พักชุมชน ไม่ใช่ห้องชุดในอาคารชุด เพราะตัวอาคารคอนโดทั้งตึกมีห้องเกิน 8 ห้องอยู่แล้ว และยังติดข้อจำกัดเรื่องการใช้อาคารผิดประเภทกับมาตรา 17/1 อยู่ดี ในทางปฏิบัติเราไม่เคยเห็นห้องคอนโดห้องเดียวแจ้งผ่านช่องทางนี้ได้
ทุกประกาศบนแพลตฟอร์มคือหลักฐานสาธารณะที่ใครก็เข้าถึงได้ รวมถึงเจ้าหน้าที่ เคสหัวหินก็เริ่มจากการที่อำเภอเข้าตรวจสอบห้องที่มีประกาศปล่อยรายวันนี่แหละ
ข่าวดีคือตลาดเช่ารายวันไม่ได้ปิดตายสำหรับคุณ แค่ต้องเลือกสนามให้ถูก ลองเทียบ 3 เส้นทางนี้
| เส้นทาง | ทำได้เลยไหม | เหมาะกับใคร |
|---|---|---|
| ปล่อยคอนโดรายเดือนขึ้นไป | ได้ ถูกกฎหมายชัดเจน | คนถือห้องชุดอยู่แล้ว ต้องการรายได้นิ่งไม่เสี่ยง |
| บ้าน/วิลล่า ไม่เกิน 8 ห้อง แจ้งสถานที่พักไม่เป็นโรงแรม | ได้ เมื่อแจ้งนายทะเบียนและผ่านการตรวจ | คนอยากทำรายวันจริงจัง ยอมย้ายเงินลงทุนจากคอนโดไปบ้าน |
| ขอใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ | ได้ ถ้าอาคารผ่านเกณฑ์ควบคุมอาคาร | ผู้ประกอบการที่ลงทุนเป็นอาคารทั้งหลัง |
เส้นทางที่สองคือเส้นทางที่เราใช้เองที่ปาย ที่พักของเราเป็นบ้านพักและบังกะโลขนาดเล็ก แจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมตามกฎกระทรวง ได้หนังสือรับแจ้งที่มีอายุ 5 ปี ต่ออายุได้ ขั้นตอนคือยื่นเอกสารต่อนายทะเบียน (อำเภอหรือจังหวัด) พร้อมแผนผังห้องพัก ภาพถ่าย และเอกสารรับรองความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร แล้วรอเจ้าหน้าที่ตรวจ ใช้เวลาราวเดือนกว่าๆ ไม่ได้ยากอย่างที่กลัว แต่ต้องทำจริง รายละเอียดเกณฑ์ดูได้จาก กรมการปกครอง ซึ่งเป็นหน่วยงานที่ดูแลทะเบียนโรงแรมโดยตรง
พอทำถูกกฎหมายแล้ว ข้อได้เปรียบที่คนไม่ค่อยพูดถึงคือคุณลงประกาศได้เต็มตัว ทำการตลาดได้เต็มที่ ไม่ต้องหลบๆ ซ่อนๆ ไม่ต้องกลัวโดนรายงานแล้วบัญชีปลิว เราเขียนเรื่องการทำบ้านเช่ารายวันให้ถูกต้องแบบละเอียดไว้แล้วที่ บ้านปล่อยเช่ารายวัน ทำยังไงให้ถูกกฎหมาย
หลายคนไม่อยากปล่อยรายเดือนเพราะรู้สึกว่าได้น้อย แต่ลองคิดเลขแบบเจ้าของธุรกิจดู รายวันที่เห็นว่าคืนละ 1,500 บาท พอหักค่าคอมมิชชั่นแพลตฟอร์ม 15-20% ค่าทำความสะอาดทุกรอบแขก ค่าซักผ้า ค่าของใช้สิ้นเปลือง คืนที่ห้องว่าง และความเสี่ยงค่าปรับรายวันสูงสุดวันละ 10,000 บาทถ้าโดนดำเนินคดี ตัวเลขจริงมันไม่ได้สวยเท่าหน้าแอป ขณะที่รายเดือนได้เงินนิ่งกว่า งานเบากว่ามาก และศูนย์ความเสี่ยงกฎหมาย
ทริคที่ใช้ได้จริงคือเจาะกลุ่มเช่ากลางระยะ 1-3 เดือน เช่น คนทำงานทางไกล คนย้ายเมืองมาทดลองอยู่ ชาวต่างชาติถือวีซ่าระยะยาว กลุ่มนี้จ่ายแพงกว่าสัญญารายปีได้ 20-40% และยังอยู่ในกรอบรายเดือนที่ถูกกฎหมาย วิธีทำให้ห้องโดดเด่นในตลาดนี้ก็ไม่ต่างจากรายวันมากนัก คือรูปถ่ายสวยจริง ราคาตั้งตามรอบฤดูกาล และตอบแชทไว ห้องที่จัดการดีปล่อยต่อเนื่องได้ทั้งปีแทบไม่มีช่วงว่าง อย่าลืมว่าถ้าผู้เช่าเป็นต่างชาติ หน้าที่แจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมงยังอยู่เหมือนเดิม ดูรายละเอียดหน้าที่เจ้าบ้านได้ที่ สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
คอนโดปล่อยเช่ารายวันโดยหลักคือผิดกฎหมาย มีคำพิพากษาเป็นบรรทัดฐานแล้วทั้งที่หัวหินและเพชรบุรี โทษมีทั้งปรับ ปรับรายวัน และจำคุก ทางที่ถูกมี 2 ทางใหญ่ๆ คือปล่อยรายเดือนขึ้นไปแบบสบายใจ หรือถ้าหัวใจอยากทำที่พักรายวันจริงๆ ให้ย้ายสนามไปทำบ้านหรือวิลล่าที่แจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมได้ อย่างที่เราทำอยู่ที่ปายทั้ง 6 แห่ง แล้วพอที่พักถูกกฎหมายพร้อมรับแขกแล้ว ค่อยมาสู้กันที่หน้าการตลาด ซึ่งเราช่วยดัน listing ให้ติดหน้าแรกได้ที่ บริการดันอันดับ Booking ข้อมูลกฎหมายในบทความนี้อัปเดต ณ กรกฎาคม 2026 กฎกระทรวงและแนวปฏิบัติมีการปรับเป็นระยะ ก่อนตัดสินใจลงทุนควรเช็คกับนายทะเบียนโรงแรมในพื้นที่ของคุณอีกครั้ง
อ่านมาถึงตรงนี้ เรื่องคอนโดปล่อยเช่ารายวันผิดกฎหมายของที่พักคุณ จัดการครบทุกข้อแล้วหรือยัง?
สำหรับมาตรฐานที่พักและข้อมูลฝั่งการท่องเที่ยว ดูเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย
หมายเหตุ กฎหมายและขั้นตอนราชการในบทความนี้อิงข้อมูล ณ กรกฎาคม 2026 ซึ่งอาจปรับได้ทุกปี ผลของแต่ละเคสขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของที่พักนั้น โปรดตรวจสอบกับหน่วยงานในพื้นที่ก่อนยื่นเอกสาร และเคสซับซ้อนควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย